La Posesión Efectiva y el Corretaje de Propiedades en Chile
Por Máximo Fernando Silva Badilla, Abogado.
En mi firma llegan recurrentemente familias o herederos con la intención de vender la casa de los padres o un terreno familiar de manera inmediata. Inevitablemente, muchos se encuentran con el obstáculo de que, aunque son hijos o cónyuges, legalmente no pueden firmar la venta porque no han regularizado la herencia, paralizando la gestión del corretaje.
Para abordar la venta de una propiedad heredada en Chile, es indispensable comprender que es la Posesión Efectiva. A diferencia de una simple transferencia donde el dueño firma y vende, aquí primero se debe establecer quiénes son los nuevos dueños legítimos tras el fallecimiento del propietario original.
Podríamos definirla como el procedimiento legal, administrativo ante el Registro Civil o Judicial, mediante el cual se reconoce oficialmente la calidad de herederos a las personas que tienen derecho a suceder al fallecido, permitiéndoles entrar en posesión de los bienes para posteriormente disponer de ellos. Esta definición es fundamental, ya que establece que no basta con ser el hijo del dueño; esa calidad debe ser declarada por una resolución que permita actuar sobre el patrimonio, especialmente sobre los inmuebles.
Es importante tener presente que en Chile, para que un corredor de propiedades pueda gestionar la venta válida de un inmueble heredado, se debe cumplir con las inscripciones que exige el artículo 68 del Código Civil. Si el heredero no cumple con esto, el inmueble queda fuera del comercio humano momentáneamente.
Este artículo exige tres inscripciones claves en el Conservador de Bienes Raíces:
El gran error en estas operaciones es firmar promesas de compraventa sin tener estas inscripciones al día. Una vez obtenida la Posesión Efectiva y practicada la inscripción del articulo 68, nace la Comunidad Hereditaria. Para vender la propiedad a un tercero, la ley es estricta: todos los herederos deben firmar de consuno, es decir, de común acuerdo. Si uno se niega, la propiedad no se puede vender como un todo por la vía tradicional.
Si los herederos intentan vender sin la Posesión Efectiva inscrita o sin el acuerdo de todos, se enfrentan a la nulidad de la venta o a un Juicio de Partición. Esto significa que un Juez Árbitro deberá liquidar los bienes y venderlos, generalmente en remate, lo que reduce la ganancia final para la familia debido a los altos honorarios.
En el corretaje de propiedades ligado a herencias, el orden legal es el activo más valioso. Ignorar estos trámites no ahorra tiempo, solo traba el estudio de títulos y espanta a los compradores serios.
En mi firma llegan recurrentemente familias o herederos con la intención de vender la casa de los padres o un terreno familiar de manera inmediata. Inevitablemente, muchos se encuentran con el obstáculo de que, aunque son hijos o cónyuges, legalmente no pueden firmar la venta porque no han regularizado la herencia, paralizando la gestión del corretaje.
¿Qué es la Posesión Efectiva?
Para abordar la venta de una propiedad heredada en Chile, es indispensable comprender que es la Posesión Efectiva. A diferencia de una simple transferencia donde el dueño firma y vende, aquí primero se debe establecer quiénes son los nuevos dueños legítimos tras el fallecimiento del propietario original.
Podríamos definirla como el procedimiento legal, administrativo ante el Registro Civil o Judicial, mediante el cual se reconoce oficialmente la calidad de herederos a las personas que tienen derecho a suceder al fallecido, permitiéndoles entrar en posesión de los bienes para posteriormente disponer de ellos. Esta definición es fundamental, ya que establece que no basta con ser el hijo del dueño; esa calidad debe ser declarada por una resolución que permita actuar sobre el patrimonio, especialmente sobre los inmuebles.
La llave del corretaje: El Artículo 68 del Código Civil
Es importante tener presente que en Chile, para que un corredor de propiedades pueda gestionar la venta válida de un inmueble heredado, se debe cumplir con las inscripciones que exige el artículo 68 del Código Civil. Si el heredero no cumple con esto, el inmueble queda fuera del comercio humano momentáneamente.
Este artículo exige tres inscripciones claves en el Conservador de Bienes Raíces:
- Inscripción del decreto de Posesión Efectiva: Se inscribe la resolución y el testamento si lo hubo.
- Inscripción Especial de Herencia: Es la más importante para el corretaje. Inscribe el inmueble a nombre de todos los herederos. Sin esto, no pueden disponer del bien de consuno.
- Inscripción de Adjudicación: Solo si la propiedad se dividió y quedó a nombre de un solo heredero específico.
La venta y la disposición de consuno
El gran error en estas operaciones es firmar promesas de compraventa sin tener estas inscripciones al día. Una vez obtenida la Posesión Efectiva y practicada la inscripción del articulo 68, nace la Comunidad Hereditaria. Para vender la propiedad a un tercero, la ley es estricta: todos los herederos deben firmar de consuno, es decir, de común acuerdo. Si uno se niega, la propiedad no se puede vender como un todo por la vía tradicional.
Consecuencias de la irregularidad
Si los herederos intentan vender sin la Posesión Efectiva inscrita o sin el acuerdo de todos, se enfrentan a la nulidad de la venta o a un Juicio de Partición. Esto significa que un Juez Árbitro deberá liquidar los bienes y venderlos, generalmente en remate, lo que reduce la ganancia final para la familia debido a los altos honorarios.
En el corretaje de propiedades ligado a herencias, el orden legal es el activo más valioso. Ignorar estos trámites no ahorra tiempo, solo traba el estudio de títulos y espanta a los compradores serios.
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Pagina web: www.legalesjuridico.cl
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